Fundos imobiliários estão caindo: oportunidade ou risco?

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Em 2019, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), que reúne os fundos com ativos imobiliários na bolsa brasileira, registrou alta de quase 36% em 2019. Foi um boom da classe de ativos, que é muito popular entre pessoas físicas (PF). Em janeiro de 2020, os FIIs tinham 715 mil cotistas PF, segundo dados da B3.

Mas com a crise encadeada pelo coronavírus, intensificada no Brasil com a confirmação do primeiro caso após o carnaval, os fundos têm derretido progressivamente e preocupado investidores, principalmente quem acaba de entrar no mundo da renda variável.

Entre o começo de 2020 e o fechamento do pregão de quinta-feira (26), o Ifix já tinha perdido 21% do valor, enquanto o Ibovespa caiu mais de 33% no mesmo período. Ao mesmo tempo, os preços baixos do mercado imobiliário podem atrair novos cotistas.

O que fazer agora? Nessa SpaceDica, entenda o que acontece com os fundos e se é boa hora para entrar na modalidade de investimentos.

O que são fundos imobiliários

Fundos de investimento imobiliário (FIIs) permitem a aquisição de cotas que representam ou a propriedade de imóveis ou ações de empresas do mercado imobiliário. Esse tipo de investimento se popularizou nos últimos anos no Brasil, pois oferecem a possibilidade de retornos mais altos que a renda fixa, mas geralmente têm menor volatilidade que ações na bolsa de valores.

As recentes baixas na taxa básica de juros no Brasil, a Selic – hoje cotada a 3,75% a.a. – diminuíram a rentabilidade da renda fixa, o que levou investidores de perfil mais conservador a procurar ativos mais arriscados. Os fundos, ligados à economia real, se tornaram ainda mais populares com esse movimento.

“O investidor via por todo lado o direcionamento de se expor a mais riscos e inferir ganhos melhores”, explica Gabriel Ribeiro, head de produtos da Messem Investimentos. “Ele foi ao mercado buscar essas alternativas e se encontra nos FIIs. Olha para o tijolo (imóveis físicos para locação), para o shopping, e pensa: ‘sou dono de uma fração disso.’”

Ifix em queda, shoppings em crise

Entre as categorias de fundos imobiliários, os ativos de shoppings têm chamado atenção recente do mercado e consultoras, mas de uma forma negativa. A pandemia de Covid-19 levou governos a tomarem medidas de prevenção que afetam diretamente shoppings centers: além das políticas de isolamento social, que tiram consumidores das ruas, também foi determinado o fechamento de comércios de produtos considerados não essenciais.  

E o mercado está de olho nisso: em revisão extraordinária, a XP Investimentos retirou todos os ativos de shoppings da sua carteira de Fundos Imobiliários de março, com exceção da XP Malls.

O autor do relatório, Renan Manda, explica que a decisão se baseia em adotar um posicionamento mais “conservador” no curto prazo e aumentar o peso de papéis que apresentem menos risco e volatilidade.

“Medidas preventivas podem gerar um impacto mais relevante nos fundos imobiliários de shopping centers devido à diminuição brusca e prolongada do fluxo de pessoas, o que poderia afetar a capacidade de pagamentos dos lojistas inquilinos, resultando em descontos eventuais e inadimplência mais alta”, diz.

Enquanto isso, o BTG Pactual prevê em relatório dois trimestres fracos para o setor. Receitas e o tráfego de estacionamento podem cair para zero. Para 2020, a estimativa de fluxo de caixa proveniente das operações (FFO) foi cortada em 40%. As previsões para 2021 caíram 20% nas estimativas do banco.

Os dois fundos mais negociados no mercado, XP Malls e HSI Malls, já devolveram praticamente toda a valorização do ano passado em apenas três meses. Caindo 22,55% e 41,46% respectivamente, em 2020, até o fim do pregão de quarta-feira (25).

Na quarta-feira (25), a Iguatemi informou a suspensão do pagamento referente a março dos alugueis dos lojistas, além de desconto em custos de condomínio e em fundos de promoções. Todos os shoppings da rede estão fechados no momento.

Enquanto isso, XP Malls e Rio Bravo Investimentos anunciaram a investidores a suspensão no pagamento de dividendos em março.

Para Gabriel Ribeiro, da Messem, o derretimento de ativos acontece devido ao movimento de flight to quality, a corrida de cotistas por ativos mais seguros, que atingiu o mercado global como um todo. Além das preocupações sobre o coronavírus na economia, a guerra de preços do petróleo também gerou fuga de investidores.

Já Thiago Figueiredo, diretor de gestão da Supernova Capital, enxerga um panorama em que os FIIs refletiram o temor do coronavírus com o aumento da necessidade da quarentena, com a fase de lockdown, protocolo que impede movimentação de pessoas. “As operações começaram a parar, o que influencia na geração de caixa dos locatários (dos imóveis geridos nos fundos).”

“O preço na tela tem sofrido variação forte em razão da venda dos ativos, mostrando até certo pânico”, explica. “O acionista coloca o preço que quiser pra vender e entra em ativos mais seguros, comprometendo o valor das cotas de quem ficou no fundo.”

Mas o economista da Messem destaca que os ativos “permanecem os mesmos: o tijolo está ali, o galpão logístico está ali e o valor de mercado vai convergir pro valor de patrimônio quando as condições econômicas se restabelecerem.”

Tudo caiu um pouco – alguns mais que outros

Fundos de tijolo, que cobrem locação de imóveis, são os mais atingidos no momento. A crise prolongada aumenta o risco de inadimplência e até vacância, diz Thiago Figueiredo, da Supernova, que gere o fundo Covepi.

Além de shoppings, os dois especialistas consultados enxergam, no médio prazo, dificuldade para lajes corporativas – os grandes prédios comerciais com salas de escritório para locação. Isso porque, assim como em centros de compra, os escritórios também estão vazios enquanto os funcionários trabalham de home office.

“Locatários vão pedir revisão e postergação de aluguel, enquanto edifícios tendem a ter desconto no dividendo para o cotista que busca renda”, diz Ribeiro.

Para ele, fundos de tijolo que necessitem menos da movimentação de pessoas são menos arriscados enquanto for determinado isolamento social. A XP Investimentos, em relatório publicado no dia 12 de março, previa que galpões logísticos também sofreriam menos impacto no momento, já que se localizam fora de grandes centros. Ao mesmo tempo, o setor se beneficiaria com o possível aumento do e-commerce com a queda de fluxo de pessoas nas ruas.

Para o agente da Messem, os fundos de fundos, mais diversificados, são seguros agora. Fundos de papel – como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) – devem cair menos, já que se configuram como renda fixa e são atrelados à dívida corporativa. Mas o gestor da Supernova alerta que existe risco de crédito para esses ativos. 

Como o investidor deve agir?

A recomendação para quem já tem dinheiro aplicado nos fundos imobiliários é de esperar a maré se acalmar.

“O valor patrimonial de todos os ativos em carteira valem muito. No momento o valor de mercado está abaixo do valor patrimonial. Sinal claro de que está descontrolado”, diz Thiago Figueiredo, diretor de gestão da Supernova Capital. 

Para o gestor da Supernova, casos extremos poderiam justificar tantas saídas de um fundo, mas não é o caso agora. Ele também acredita que o preço de mercado deve convergir ao patrimonial com a recuperação econômica.

Ao mesmo tempo, o valor baixo pode ser oportunidade para quem quer investir nos fundos, já que as ações são negociadas com desconto. 

Ribeiro, da Messem, salienta que o ativo “é o mesmo que se comprou lá trás porque se viu solidez nele. Permanecem os fundamentos e o valor patrimonial”. Para ele, a crise traz diversas oportunidades de compra. Essa pode ser uma delas – no médio prazo, o valor de mercado tende a convergir com o do patrimônio.

Mas também deixa o porém: “shoppings e lajes, no ranking, devem demorar mais para subir.”