A crise da WeWork, que está respondendo a ao menos uma dezena de processos de despejo, além de cobranças extrajudiciais, por inadimplência nos aluguéis de espaços que compartilha no seu negócio de coworking, também afeta investidores de ao menos oito fundos de investimento imobiliários.
São eles Torre Almirante (ALMI11), Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), Hedge AAA (HAAA11), Valora Renda Imobiliária (VGRI11), Vinci Offices (VINO11), Santander Renda de Alugueis (SARE11), Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) e Torre Norte (TRNT11).
Para quem tem cotas desses fundos, a inadimplência tem o mesmo efeito de ser proprietário de uma casa ou apartamento e o inquilino atrasar o pagamento: a renda mensal para de fluir. No caso específico dos fundos imobiliários, dependendo das escolhas dos gestores, a distribuição mensal de dividendos pode ser paralisada e o valor de mercado das cotas cair rapidamente.
Em um cenário como esse, os investidores às vezes se desesperam e resolvem se desfazer das cotas por medo de perder dinheiro. Porém, segundo Atílio Vieira, analista do Trix, plataforma de investimentos em fundos imobiliários, os investidores devem manter a calma e primeiro analisar a situação e acompanhar o trabalho dos gestores.
“Os fundos estão tomando medidas legais e administrativas para lidar com a inadimplência da WeWork, incluindo notificações formais de cobrança e consultas com advogados para proteger os interesses dos cotistas. A qualidade da gestão é crucial nessas situações, pois os gestores devem tomar medidas para minimizar os impactos para os cotistas, seja por meio da negociação de um acordo com o locatário inadimplente ou pela procura de novos inquilinos”, explica.
O analista também pontuou que alguns fundos, como o TRNT11 e o ALMI11, já conseguiram negociar acordos para o pagamento de aluguéis atrasados, para tranquilidade dos cotistas
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Vender ou não?
De acordo com Vieira, antes de tomar a decisão de se desfazer de uma cota em um momento de baixa, o investidor deve analisar com cuidado os fundamentos do fundo.
“A situação da WeWork serve como um exemplo da importância de os gestores terem uma carteira diversificada de inquilinos para mitigar impactos negativos no rendimento dos cotistas. Para quem possui cotas dos fundos impactados pela inadimplência da WeWork, algumas medidas são essenciais para gerenciar riscos e tomar decisões”, explica.
De acordo com Vieira, é importante acompanhar os comunicados e relatórios gerenciais dos fundos para avaliar se a gestão está demonstrando capacidade para mitigar os efeitos da inadimplência por meio de acordos ou mostrando boa administração dos ativos.
Além disso, os investidores devem olhar os fundos na sua totalidade: quais são os outros imóveis que compõem o patrimônio e qual é o tamanho da “exposição” em WeWork, isto é, quanto do total de recebimentos mensais do fundo vem da empresa de coworking.
“Quanto menor a exposição a um mesmo inquilino, maior a diversificação do portfólio, que é o ideal para os investidores, pois no caso de uma inadimplência, o impacto é menor”, explica o analista.
Ipê Avaliações
A Ipê Avaliações é uma consultoria especializada na avaliação de ativos, com foco em gestores e administradores de FIIs e FIPs. Desde 2015, a empresa se destaca no mercado financeiro e de capitais, oferecendo soluções independentes e multidisciplinares para o setor de fundos imobiliários.