O primeiro painel da tarde do Fórum GRI de Fundos Imobiliários 2022 desta quinta-feira (27) abordou um tema que paira na cabeça de alguns investidores. Diante a atual movimentação do mercado econômico, os FIIs e CRIs continuam sendo a bola da vez?
Com moderação de Daniel Diniz Sznelwar, Co-CEO da LOT Consult, a palestra contava com Alexandre Donini, sócio e gestor de renda fixa e Imobiliário da Plural Gestão, Brunno Bagnariolli, sócio & head de real estate da Jive|Mauá, Danny Gampel, sócio e head de crédito estruturado da Cy Capital, Eduardo Levy, CIO e sócio-fundador da Kilima Asset Management, Luciana Improta, director da Integral Brei e Rossano Nonino, sócio e diretor executivo da Fator ORE.
Inflação no Brasil
A primeira pergunta de Sznelwar no painel foi sobre a inflação do Brasil. Gampel respondeu que a alta dos preços faz parte da trajetória dos brasileiros. No entanto, o sócio e head de crédito da Cy Capital ressaltou a deflação no mercado interno e, dessa forma, a “inflação deve voltar ao normal”.
“Nunca aposte no Brasil contra a inflação. Algumas medidas do governo para controlar a inflação durante a pandemia causaram um efeito e tomou outras medidas, como a política fiscal. Com a redução do imposto, houve uma deflação nos últimos três meses. De acordo com o Focus, o IPCA-15 é positivo neste mês. Acho que foi momentâneo, mas com o controle do governo a inflação deve voltar ao normal”.
Posteriormente, Levy completou que uma possível estabilização econômica pode trazer ganhos a fundos recebíveis. Além disso, o sócio-fundador da Kilima Asset Management também ressaltou o momento dos recuos na alta dos preços.
“Antes do atual momento de três meses de deflação, somente durante o lockdown e em novembro de 1998 teve. Em dezembro, pode haver um recuo de 0,4%. Quem aposta que o Brasil será um Japão? Ninguém. Num cenário estável, a inflação vai entregar e fazer com que os fundos de recebíveis ganhem”, disse Levy.
Quais os benefícios dos investimentos em FIIs e CRIs?
Muitos investidores caem na ansiedade e acabam se livrando de um investimento em um momento não oportuno. Dessa forma, muitas pessoas acabam perdendo dinheiro, seja pela marcação a mercado ou até por negociar um ativo em um momento de baixa.
A próxima pergunta do painel foi nesse sentido. Sznelwar perguntou a Donini como se livrar desse efeito manada de saída do investimento. O sócio da Plural Gestão enfatizou que é necessário ter calma e sempre acompanhar a carta do gestor do ativo. Com paciência e atenção, é possível obter ganhos com esses ativos.
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“Fundos imobiliários (FIIs) são investimentos de médio a longo prazo. Existem diferentes metodologias [de operar]. Antes de entrar e vender, recomendamos que leia a carta do gestor. Às vezes é o único canal de diálogo entre o cotista e o acionista. Passamos por uma pandemia, com juros e inflação descontrolada. Estou feliz e otimista com o cenário de juros, com boas perspectivas”, afirmou.
Em dobradinha com Donini, Bagnariolli exaltou os papéis do CRI, apontando que esse fundo de papel pode apresentar mais diversidade que os FIIs.
“Os CRIs são vencedores, não foi acidente o crescimento. É um produto que permite ao gestor determinada atuação como os fundos fechados não trazem, são produto mais diversificado que FIIs. (…) Nos momentos de dificuldade, com juros subindo, ele sofre, mas amortece com aumento dos dividendos e faz com que investidores de outras classes migrem para os fundos de papéis”, disse sócio & head da Jive|Mauá.
Como financiar uma produção imobiliária?
Uma das perguntas levantadas no painel foi como funciona um financiamento para uma produção imobiliária. Luciana Improta afirmou que cada CRI tem sua própria característica. Dessa forma, respeitando os processos e com atenção, é possível obter um retorno relevante.
“O CRI é um ativo bastante artesanal. Cada tipo tem seu formato de estruturação. Por sua vez, a partir de ter uma estrutura com segurança de nível de risco, tem um retorno relevante”, afirmou a director da Integral Brei.
Nonino completou que houve um aumento recorde em unidades residenciais nos últimos três anos em São Paulo. Dessa forma, os CRIs podem ser uma oportunidade de ganho para os próximos anos.
“Em São Paulo, temos unidades residenciais três anos maior que 50% da média histórica da cidade. Isso significa que muitos compradores precisarão de financiamento. Temos perspectiva positiva de ter mais ativos do que dinheiro em CRI. (…) A perspectiva é boa, o ramo residencial será a estrela da vez”.
