Quem comprou imóvel no exterior ou investiu no mercado imobiliário lá fora deve tomar alguns cuidados na hora de fazer a declaração do imposto de renda, explica Pedro Barreto, presidente e fundador da Ativore Global Investments. Há três formas de investir lá fora em imóveis: diretamente, via compra da propriedade, em equity imobiliário e em dívida imobiliária. A maioria das pessoas investe via empresas, por questões tributárias e de sucessão, já que o imposto sobre transmissão de bens no exterior costuma ser elevado, especialmente nos Estados Unidos.
No caso de quem comprou imóveis no exterior via empresa, será preciso declarar a propriedade da empresa lá fora e o aporte de capital feito nela. A declaração é feita com o valor do aporte em dólares ou euros convertidos em reais pelo câmbio na data do investimento. Depois, o valor da empresa não muda, somente quando houver uma venda ou um aumento de capital.
O investimento no imóvel também não gera resultado tributável enquanto a empresa não distribuir rendimentos para os sócios. Já os ganhos com o imóvel, como aluguéis, vão para a conta da empresa e são tributados de acordo com as leis locais de onde ela está. O lucro líquido da empresa, que consta nas demonstrações financeiras preparadas pelo contador no país do investimento, não deve ser declarado no imposto do investidor no Brasil enquanto não for distribuído como dividendos.
Sem empresa
Já se a pessoa não tem empresa e aplica diretamente no exterior, como pessoa física, e recebe aluguéis do imóvel no exterior, terá de pagar o carnê-leão no Brasil. Será preciso também declarar os imóveis pelos respectivos valores de aquisição ao câmbio do dia da transação, adicionando o custo das reformas efetuadas, caso aplicável, e mantê-los por estes valores nos anos subsequentes (enquanto não forem vendidos).
Uma alteração importante é que, a partir da declaração deste ano, referente ao ano calendário 2018, o investidor é obrigado a declarar a data de aquisição do imóvel, o endereço, área e registro do imóvel no cartório local.
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Carnê-leão
Sempre que receber o crédito do aluguel em conta corrente pessoal (mesmo que no exterior), o investidor deve declarar e recolher o imposto no carnê leão utilizando a tabela progressiva, que prevê alíquotas de até 27,5%, menos as deduções. Na declaração, o investidor deve informar estes rendimentos na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/exterior”. Barreto chama a atenção para o câmbio de conversão do rendimento e dos impostos pagos/retidos no exterior: deve-se considerar a cotação do dólar do Banco Central (BC) fixado para compra, do último dia útil da primeira quinzena do mês anterior ao do recebimento do rendimento.
Por isso a maioria dos brasileiros abre empresas em paraísos fiscais para evitar o pagamento constante de impostos. “Se tiver empresa e ela não distribuir lucro, não há tributação aqui para o investidor”, explica Barreto. “Por isso, o primeiro passo é garantir que na declaração de bens e direitos o investimento na empresa pelo valor fixo da aplicação”, lembra.
Mas se sair algum dinheiro da empresa dona do imóvel lá fora para a conta do sócio, mesmo que para pagar despesas pessoais, será preciso pagar o carnê-leão, alerta Barreto. “Usar a conta da empresa para pagar despesa pessoal é considerado valor tributável pois é considerado distribuição de lucro”, explica. “E o pagamento do imposto precisa ser feito no mesmo mês”, diz.
Bitributação
Há casos em que ocorre também bitributação dos ganhos com o imóvel, com o pagamento de imposto no país onde está o bem e também no Brasil. No caso de Portugal, há um acordo para evitar isso. O imposto sobre aluguel em Portugal chega a 40%, enquanto no Brasil a alíquota máxima é de 27,5%. “Por isso, como há o acordo, o brasileiro com imóvel alugado em Portugal paga os 40% lá e, ao fazer o cálculo aqui, considera o tributo pago lá fora e não precisa pagar”, explica Barreto.
Já nos EUA, não há acordo de tributação, mas há a chamada reciprocidade. Isso quer dizer que o brasileiro pode abater o imposto pago ao Fisco americano do imposto sobre o aluguel daqui. “Mas o que acontece é que o imposto sobre locação nos Estados Unidos é muito baixo, para estimular o mercado, e tem gente que tem vários imóveis para alugar e acaba nem pagando imposto”, afirma Barreto. Nesse caso, não há nada para abater do imposto daqui. Por isso, a opção é fazer esse tipo de investimento por meio de uma empresa, que só paga o imposto quando for distribuir o lucro. Especialmente nos Estados Unidos. Na Europa, o custo de manutenção de uma empresa é bem mais alto que em um paraíso fiscal ou nos Estados Unidos.
Por isso, Barreto considera que para quem tem poucos imóveis em Portugal, um ou dois apenas, com valores entre 500 mil e 1 milhão de euros, não vale a pena abrir empresa. Já para carteiras maiores, acima de 2 milhões de euros, pode ser viável pois é possível também deduzir despesas com o imóvel do lucro fiscal. “Por exemplo, uma viagem a Portugal pode ser usada como despesa da empresa se o motivo for negócios para cuidar os imóveis e da empresa”, diz.
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Barreto diz que a procura de brasileiros por imóveis no exterior continua aquecida em determinados segmentos. A rentabilidade de um imóvel em Portugal, por exemplo, está em torno de 4% a 5% ao ano, relativamente baixo para os padrões brasileiros.
Já nos EUA, apesar do mercado mais maduro, há opções que podem proporcionar um retorno de 7% a 8% ao ano em imóveis. “Mas não são aqueles imóveis óbvios que todo brasileiro compra, em Miami, luxuoso, esse vai ter uma rentabilidade baixa”, explica Barreto. Há outros tipos de estratégia em que o investimento é menor e o retorno maior. “O ideal é fugir desses mercados primários, como Miami e Los Angeles, e dos imóveis caros, e procurar propriedades mais populares”, explica. A vantagem é o financiamento, pois é possível comprar o imóvel com uma hipoteca, pagando 4% ao ano.
Com empresas especializadas, é possível encontrar imóveis mal geridos e aumentar sua rentabilidade com melhora na gestão. “Com isso, é possível obter retornos de 7% a 9% ao ano com aluguel”, diz. O mercado americano tem essa vantagem, de mais opções e empresas especializadas em administrar esse imóveis para investidores.
Isenção por 10 anos e visto para morar
Em Portugal, a rentabilidade é menor, mas há vantagens para o investidor brasileiro que quer comprar um imóvel para morar. “Há o incentivo fiscal, pois a pessoa que muda seu domicílio fiscal para lá tem isenção de 10 anos”, explica Barreto. Com um investimento de 500 mil euros já é possível também ter um visto de residente, que após três anos pode virar nacionalidade portuguesa. “Por isso esse mercado ainda está bastante aquecido”, afirma Barreto.
Já para investimento, as melhores oportunidades estão nos EUA, acredita o executivo, que vê os brasileiros aprendendo a investir lá. “Os brasileiros de alta renda estão vindo aprender como funciona o mercado imobiliário americano e encontram melhores alternativas, que pode variar de residencias a prédios e galpões industriais ou hotéis, e com isso montam carteiras diversificadas”, diz.
Há também empresas especializadas em cada setor que ajudam na montagem dessas carteiras. “Cada segmento tem sua especialidade, como o de guarda de bens, ou self storage, em que a pessoa aluga uma espécie de garagem para guardar suas coisas, um setor que pode dar rentabilidade de até 9% ao ano e sem custo, pois não é preciso nem fornecimento de água”, diz. E há ainda diversas regiões que podem ser exploradas de diferentes maneiras, com diferentes operadores.
Saldos em conta e aplicações no exterior
No caso de contas no exterior, é preciso declarar os saldos dos extratos bancários em 31 de dezembro ao câmbio de compra do BC nessa data. A variação cambial dos valores em conta corrente não remunerada, se positiva, não é tributável. Esse ganho deve ser exposto na ficha “Rendimentos isentos e não tributáveis”. Caso a variação seja negativa, o ajuste dos valores mantidos em conta corrente deve ser realizado somente na ficha de “Bens e direitos”.
É aconselhável informar no campo “Discriminação” o valor em moeda estrangeira, banco e número da conta, além das informações do contrato de câmbio, como número do contrato, valor e paridade real/dólar da data da remessa de câmbio.
A partir da declaração a ser entregue este ano, o investidor é obrigado a declarar o número do CNPJ (ou equivalente, caso no exterior) dos bancos onde tem conta corrente e aplicações financeiras.
Aplicações financeiras
Os que possuem aplicação financeira no exterior devem declarar o valor total investido, usando o câmbio do BC da data do investimento, mantendo o saldo inalterado nos anos subsequentes, a menos que sejam feitas novas aplicações ou resgates. Ao contrário dos depósitos à vista em conta corrente, a variação cambial de aplicações financeiras é tributável, porém somente no momento da liquidação ou resgate, seja ele parcial ou total.
Caso a aplicação financeira pague juros ao investidor, ele será tributado no momento do recebimento, conforme alíquota do imposto de renda sobre o ganho de capital (15% a 22,5%). Caso esta aplicação financeira (ação, por exemplo), faça pagamento de dividendos, estes são tributados e informados na Declaração de Imposto de Renda da mesma forma que os dividendos recebidos de empresas do exterior, citado acima.
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