Muito se tem falado, atualmente, sobre como os Fundos Imobiliários (FII) podem ser uma boa opção para diversificar os investimentos e ter rendimentos recorrentes, semelhantes aos recebíveis de aluguéis.
De acordo com a Lei 8.668/1993, que normatiza a constituição e o regime tributário dos fundos imobiliários, 95% do lucro líquido dos fundos desse tipo devem ser distribuídos aos cotistas, no mínimo, a cada 6 meses. Mas, geralmente, isso acontece todos os meses, desde que haja lucro a ser distribuído.
A Instrução CVM 472/2008, por sua vez, determina que os FIIs invistam em empreendimentos imobiliários, o que amplia as possibilidades muito além de apenas a aquisição de imóveis. O FII pode investir direta ou indiretamente em imóveis ou ativos lastreados em imóveis, de qualquer lugar do território nacional.
Sendo assim, quais são os principais tipos de fundos imobiliários? Abaixo, segue uma explicação sobre alguns deles, extraída do blog Urbe.Lab:
1. Fundos de Renda
Visto como a modalidade menos arriscada de fundo imobiliário, os Fundos de Renda são aqueles em que os gestores compram ou constroem imóveis para alugar. O foco, geralmente, é em empresas de médio e grande porte:
- shopping;
- lajes corporativas (imóveis de alto padrão);
- galpões industriais para centros e distribuição de grandes varejistas, indústrias ou empresas de logística;
- agências bancárias;
- escolas e universidades;
- hospitais, hotéis e flats;
- imóveis residenciais para pessoas físicas.
A renda líquida dos aluguéis, que pode ser fixa ou atrelada à receita do locatário, é distribuída entre os investidores (cotistas). Pelo investimento, os contratos tendem a ser longos, conferindo maior segurança. Para manter o fluxo de renda e evitar o risco de ver os imóveis vagos, é importante investir em fundos com boa diversificação de locatários.
2. Fundos de Compra e Venda
Diferentemente do anterior, os Fundos de Compra e Venda têm um risco maior, já que envolvem várias transações. Aqui, o objetivo é comprar imóveis quando os preços estão baixos e com sinais de valorização no futuro, para depois vendê-los por valores maiores.
Para isso, é preciso conhecer bem o mercado, bem como os fatores que influenciam os preços — local do imóvel, riscos ambientais, arredores, desempenho da economia. Pelas oscilações, esse tipo de fundo é mais indicado para perfis de investidores arrojados e dispostos a arriscar mais. Uma boa estratégia de diversificação é combinar a compra e venda com o aluguel.
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3. Fundos de Desenvolvimento
Seguindo pela linha de riscos mais altos, os Fundos de Desenvolvimento também têm potencial de ganhos mais elevados. Consistem na compra de terrenos para construir empreendimentos e vendê-los ou alugá-los mais tarde. São semelhantes às empresas de construção civil.
Os riscos podem surgir de algumas situações, como: embargo nas obras; gerenciamento da construção; imprevistos com o orçamento; problemas com licenças ambientais; e atrasos na entrega. Gestores devem ser rígidos com prazos, custos e todas as etapas do projeto.
4. Fundos de Recebíveis Imobiliários
Também conhecido pelo nome de Fundos de Papel, esse investimento é o único da lista com mais características de renda fixa do que de fundos imobiliários. É uma boa opção para perfis conservadores e moderados, com alto poder de investimento.
Seu principal representante são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que dão aos investidores o direito de receber o valor investido — usado para financiar transações do mercado imobiliário — com juros no vencimento do título. Investimentos em CRI são isentos de Imposto de Renda (IR).
5. Fundos de Fundos
Essa opção é indicada para quem não quer assumir a responsabilidade de escolher os ativos da carteira e prefere contar com um profissional dedicado a isso Uma das vantagens dessa modalidade é não precisar de um aporte tão alto.
São similares aos Fundos de Ações, quando o investimento é feito em ações de empresas diferentes. Nesse caso, o gestor compra diversos fundos para montar sua carteira com o objetivo de gerar renda ou até maximizar o lucro. É interessante para quem está começando.
6. Fundos de Tijolo
Por fim, entre os mais procurados, os Fundos de Tijolo representam os imóveis físicos já prontos, isto é, efetivamente construídos. Inclusive, o nome “tijolo” é uma referência a isso. Essa aplicação tem como objetivo adquirir as propriedades para alugar, considerando o potencial de valorização ao longo do tempo.
Os empreendimentos podem ser os mesmos que listamos nos Fundos de Renda. Uma das principais vantagens é a possibilidade de diversificar entre vários setores. Por isso, é bastante visado por investidores em busca de renda passiva constante e potencial de valorização.
