Com a alta da inflação, o investimento em fundo imobiliário pode ser um alternativa interessante de proteção contra a alta dos preços, segundo um relatório da XP Investimentos, produzido por Maria Fernanda Violatti, analista de Fundos Imobiliários e Fundos Listados, e Ronaldo Candiev, head de FIIs e FIPs.
Na última sexta-feira (8), o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) divulgou os dados do IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que registrou alta de 1,16% em setembro.
De acordo com o material, oito dos nove grupos de produtos e serviços subiram no mês, com destaque para habitação (2,56%), que foi puxado pelo aumento de 6,4% na conta de energia elétrica.
Com isso, o indicador acumula alta de 6,90% no ano e de 10,25% nos últimos 12 meses.
Na busca de alternativas de investimentos que estejam indexados à inflação, Violatti e Candiev relembram que os fundos imobiliários de tijolos e de papel apresentam proteção contra esse momento de alta.
Entretanto, eles ponderam “que nos fundos imobiliários de tijolos (lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, etc.) os contratos são reajustados anualmente e, por isso, o prazo para o repasse da inflação acaba sendo relativamente maior do que os fundos de papéis”, cujo repasse ocorre mensalmente.
“Por isso, na nossa visão, os fundos desse segmento [de papel] se beneficiam mais rapidamente da alta do IPCA”, concluem.
Fundos imobiliários de papel
Desde 2008, por meio da Instrução CVM 472, os FIIs podem investir em títulos de recebíveis imobiliários. Com objetivo de incentivar essa classe de fundos, assim como os demais segmentos, os FIIs são isentos de tributação de imposto em seus rendimentos.
“Os fundos imobiliários de papel, são ativos de renda variável, porém que investem, majoritariamente, em recebíveis imobiliários. Em outras palavras, o fundo adquire ativos de renda fixa do setor imobiliário que ajudam a financiar esse mercado ao antecipar os recebíveis do setor”, explicam.
Entre os ativos que podem compor a carteira estão os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário).
Segundo Violatti e Candiev, os fundos imobiliários de papel têm se destacado no último ano em grande parte, devido a resiliência e ao cenário macroeconômico de inflação favorável aos seus rendimentos.
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“Isso acontece pois esses fundos acompanham os indicadores macroeconômicos (CDI, IPCA, IGP-M). Além disso, fundos da classe de recebíveis que possuem portfólio indexado em CDI se beneficiam dos recentes aumentos da taxa de juros Selic, podendo alcançar patamares próximos ao da inflação (IPCA)”, dizem.
O que considerar na hora de selecionar esses investimentos?
Segundo a XP, a capacidade do time de gestão do fundo e o histórico são cruciais na seleção dos fundos de papel.
“O time será responsável pela originação de novos créditos, monitoramento da qualidade de crédito existente na carteira e negociação dos títulos em mercado secundário. Opte por gestores com ampla experiência no mercado e com qualificação e histórico robustos”, afirmam.
Outro ponto destacado pelo material foi a qualidade de crédito. A opção por credores de alta capacidade creditícia importa para a maior previsibilidade de retornos ao longo do tempo.
“Evite investir em devedores de baixa qualidade de crédito e em situação financeira comprometida sem um acompanhamento profissional. No caso dos fundos imobiliários, o gestor é quem assume esse papel. No caso das debêntures, essa informação normalmente é refletida no rating atribuído a ela, que em linhas gerais, é a classificação do risco de crédito daquela emissão”, recomendam.
O terceiro critério de avaliação está relacionado às garantias, oferecidas em contratos de dívida em caso de não cumprimento contratual, como, por exemplo, o próprio imóvel do devedor.
“Um bom nível de garantias das operações de crédito oferece maior segurança aos investidores, isto é, quanto melhor for a estrutura de garantias, menor será a propensão a calote e maior será a recuperação financeira em caso de não cumprimento das obrigações”, ressaltam.
O último alerta da XP vai para a concentração da carteira. Quando se trata de investimentos não se deve colocar “todos os ovos em uma mesma cesta”. Em eventual não cumprimento das obrigações por parte da empresa, os fundos estariam excessivamente expostos, o que acarretaria potencial maior de perda.
“Escolha fundos com elevado nível de pulverização na carteira de crédito, sendo essa uma das formas mais eficazes de diminuir o risco de crédito/concentração”.
Por fim, Violatti e Candiev afirmam que, além de oferecem uma boa rentabilidade e diversificação, os fundos imobiliários de papel ainda desfrutam da isenção de Imposto de Renda (IR) em seus dividendos, que são distribuídos mensalmente.
“Preferimos FII com elevado nível de pulverização na carteira de crédito, bons lastros, garantias sólidas e gestores qualificados. Adicionalmente, mantenha o foco e confie em um portfólio diversificado, que possa garantir maior tranquilidade em momento de alta volatilidade”, concluem.
