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30 anos é tempo suficiente para um ser humano nascer, crescer, formar-se na escola, quem sabe fazer uma faculdade, casar-se e ter filhos. Às vezes até para se divorciar e casar novamente, ou então permanecer solteiro, ao gosto do freguês. Três décadas também significam sete presidentes diferentes no comando do Brasil e algumas entradas e saídas de crises econômicas.

Sabe o que mais leva 30 anos? A grande maioria dos financiamentos imobiliários oferecidos pelos bancos brasileiros. O meu financiamento, contratado em setembro do ano passado, tem essa duração. Com novas regras, inclusive, alguns podem chegar até a casa dos 40. Para quem, assim como eu, não deseja pagar parcelas por todos esses anos de sua vida, existem opções disponíveis que diminuem o tempo do total dos financiamentos e podem fazer com que o sonho da casa própria não se torne o pesadelo da dívida eterna. 

Segundo o planejador financeiro Carlos Castro, com a devida organização, mesmo quem é de baixa renda e não ganha mais do que a média do salário brasileiro — R$ 2.234, de acordo com a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnadc), do IBGE — pode quitar o financiamento em metade ou menos do tempo total de contrato.

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Conheça a amortização

Ao contrair um financiamento imobiliário, as pessoas comprometem-se a pagar ao banco a quantia que lhes foi emprestada, valor conhecido como saldo devedor. Esse pagamento é chamado de amortização e pode ser feito de duas maneiras: a tradicional, por meio de parcelas acordadas com a instituição financeira; e a antecipada, quando o cliente usa recursos extras para acelerar a quitação da dívida.

Com amortizações o financiamento pode ser quitado em metade ou menos do tempo total de contrato

Na forma tradicional, dentro das prestações que devem ser pagas mensalmente pelo mutuário, uma parte do valor corresponde aos juros cobrados pela instituição financeira e outros encargos, como seguro de vida e de residência. O valor restante é o que efetivamente será utilizado para abater, ou amortizar, o saldo devedor do cliente.

Os juros, aliás, são calculados levando em conta a forma de correção, que define qual será o valor do reajuste financeiro da parcela e é escolhida pelo cliente no momento da contratação, e o total do saldo devedor. Por isso, além de concluir seu financiamento em menos tempo, quem antecipa valores diminui ainda a quantidade de juros pagos ao final do contrato.

Use seu FGTS

Para fazer as amortizações, os cinco maiores bancos brasileiros — Caixa Econômica, Banco do Brasil, Itaú Unibanco, Bradesco e Santander — oferecem aos clientes a possibilidade de uso de recursos próprios ou então do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), para mutuários que trabalham formalmente com registro em carteira. Carlos Castro afirma que a segunda possibilidade apresenta grandes vantagens aos consumidores.

“Sempre que possível utilize seu FGTS para abater a dívida. Nas regras da Caixa Econômica, por exemplo, isso pode ser feito a cada dois anos e é uma ótima oportunidade para reduzir o tempo e, consequentemente, os juros da dívida”.

Além de diminuir o tempo do financiamento imobiliário, o FGTS também pode ser usado para amortização com redução permanente no valor da prestação — neste caso, a redução é proporcional ao novo saldo devedor — ou abatimento de percentuais específicos na parcela, que podem chegar a até 80%, durante 12 meses.

O rendimento mensal do FGTS, calculado através da TR (taxa referencial, atualmente zerada) + 3% ao ano, não reflete a inflação e encontra-se em patamar inferior aos juros cobrados por grande partes dos financiamentos bancários. 

Em uma pesquisa rápida nos sites dos bancos citados encontram-se taxas que variam de 6,5% a 7,99% ao ano + TR (Taxa Referencial). Isso sem levar em conta as outras tarifas que estão incluídas no Custo Efetivo Total (CET) dos financiamentos.

Por isso, o consumidor tem mais vantagens ao usufruir do FGTS em adiantamentos do que em deixá-lo guardado até uma eventual demissão.

Amortizar o valor da parcela ou o tempo da dívida?

Com o uso de recursos próprios também é possível realizar abatimento das parcelas mensais. Porém, Castro aponta que essa opção só deve ser escolhida em momentos de diminuição inesperada na renda. 

“Em condições nas quais o valor do financiamento acabou pesando mais e tirando o fôlego para manter os gastos essenciais do dia a dia, é possível reduzir temporariamente o valor da parcela para priorizar despesas e encaixá-la na renda atual”, comenta. Mas, se esse não for o caso, o mais recomendado é optar pela diminuição do tempo de financiamento.

O planejador conta que quem financia um imóvel em 30 anos no Brasil costuma pagá-lo muito antes desse prazo. “Em média, fazendo esses abatimentos e principalmente com o fundo de garantia, o brasileiro quita a dívida entre 10 e 12 anos depois do início do contrato”.

Organize suas finanças e junte recursos para amortizar

Para quem trabalha informalmente ou, assim como eu, está sob regimes que não se enquadram na Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), não há o FGTS para ajudar no pagamento da dívida. Nesses casos, Castro indica que um orçamento organizado é a chave para poupar recursos e realizar amortizações.

 É preciso levantar e listar todas as receitas anuais da casa — incluindo salário, 13º, férias e atividades extras que sejam recorrentes — e “mensalizar” o valor, ou seja, dividir pelo número de meses do ano. 

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Entenda quais são as suas receitas e despesas e planeje-se para fazer as amortizações

“Depois, deve-se anotar todas as despesas e categorizá-las. Moradia, alimentação, transporte e saúde são essenciais e os gastos com lazer podem ser considerados sociais”, explica o planejador financeiro. Com o valor mensal da renda é possível calcular qual é a porcentagem que cada categoria ocupa no orçamento da família.

Uma divisão considerada saudável pelos especialistas é a chamada “50-30-20”. Nesse modelo, os gastos essenciais ocupam 50% do orçamento e os sociais, 30%. Os 20% dos recursos financeiros restantes podem ser poupados por um determinado período de tempo e aplicados nas amortizações.

“Para chegar a essa divisão, ou a proporções próximas a ela, sempre deve-se ter o controle das receitas e despesas. Assim você pode identificar gastos excessivos no seu padrão de consumo e ajustá-los até que lhe seja permitido poupar até 20% do salário”, finaliza ele.


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