Por Fabio Louzada*
Em meio a um ano em que se espera mais quedas de juros ao longo dos próximos meses, os financiamentos imobiliários passam a ficar ainda mais atrativos.
A queda da Selic, que impacta diretamente as condições de crédito e financiamento, promete facilitar a aquisição da casa própria para os brasileiros.
E quem já está prestes a fazer um financiamento, se vê tendo que tomar diversas decisões importantes antes de assinar contratos.
Uma das dúvidas mais comuns que surgem ao decidir pelo financiamento imobiliário é: optar pela Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) ou pela Tabela Price (ou Sistema Francês de Amortização)?
De cara, a Tabela Price oferece parcelas iniciais mais acessíveis, que pode atrair quem possui um orçamento mais apertado. As parcelas são mais previsíveis ao longo do tempo, porém, ao optar por ela, o devedor acaba pagando ao longo do financiamento um custo total muito maior do que na Tabela SAC devido à distribuição dos juros ao longo de todo o período.
Além disso, a amortização da dívida nessa modalidade é mais lenta no início, o que significa que uma parcela considerável do valor pago é destinada aos juros.
Já a Tabela SAC é a mais comum e possui parcelas iniciais mais altas em comparação com a Tabela Price, porém a maior vantagem é que o devedor paga um custo total menor em comparação com a Tabela Price.
Para quem pretende quitar o financiamento antecipadamente, a Tabela SAC é também a mais favorável, pois a maior parte dos juros é cobrada nas primeiras parcelas.
E para ajudar você a tomar a melhor decisão, eu elaborei uma planilha para poder fazer as comparações e entender qual tipo de financiamento se encaixa melhor com o seu perfil e momento de vida.
No final desse artigo, eu deixo o link para que possa baixar e fazer os seus próprios estudos em casa, ok? Agora, vamos a um exemplo aqui que vai ajudar você a entender esse assunto de uma vez por todas na prática!
Vamos supor que você quer financiar um imóvel de R$ 200 mil reais e vai dar de entrada R$ 40.000,00, que corresponde aos 20% de entrada que geralmente os bancos pedem, com a taxa de juros ao mês em 0,85% em um prazo de 240 meses.
Na tabela SAC, você irá pagar ao todo somente em juros o valor de R$ 163.880,00. Já no mesmo contrato, na Tabela Price, vai pagar em juros o valor de R$ 215.670,96, uma diferença de mais de R$ 51 mil reais.
Lembrando que esse valor corresponde somente aos juros, já que você ainda terá que pagar o valor do financiamento.
Imagine que o gerente do banco, ao apresentar as modalidades de financiamento, mostre só a primeira parcela a ser paga. Na tabela SAC, considerando esse mesmo imóvel, a primeira parcela será no valor de R$ 2.026,67. Já na Tabela Price, a primeira é de R$ 1.565,30.
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Então, sem o conhecimento ou a orientação certa, o cliente já pode pensar que a Tabela Price é a mais "barata", mas não é bem assim.
Como comentamos, o pagamento em juros total é muito maior na Price. Lembre-se. No SAC, a amortização, ou seja, a quantia que será descontada da dívida sem contar os juros, é constante e na Price, a parcela total (amortização e juros) é que é constante.
Na Tabela Price, se terá um valor de parcela menor inicialmente, porém irá pagar muito mais juros no período total. Na tabela SAC, se paga uma parcela muito maior no início, mas paga-se menos juros no período total, independente do contrato.
Na tabela Price, quanto mais longo o contrato, maiores são os juros também. Considere este mesmo imóvel de R$ 200 mil com financiamento no prazo de 360 meses em vez de 240 meses, como simulamos anteriormente.
Nesse caso, você pagaria R$ 245.480,00 na Tabela SAC e R$ 354.014,65 na Tabela Price, uma diferença de mais de R$ 100.000,00 considerando apenas juros!
Voltando ao primeiro exemplo em que consideramos o imóvel a ser financiado em um prazo de 240 meses, vamos supor que pela Tabela Price faça uma amortização no sexto mês de financiamento de R$ 10.000,00.
Com isso, o saldo devedor cai e, consequentemente, cai também o valor da parcela. E o valor de juros total que era de R$ 215.670,96 muda para R$ 202.778,51. Se fizer a mesma coisa na tabela SAC, acaba amortizando mais. Sai de R$ 163.880,00 para R$ 144.585,00, quase 20 mil reais a menos de juros.
Imagine se esse apartamento é mais caro e vale R$ 500.000,00 e a entrada é de R$ 100.000,00 com taxa de juros a 1% no prazo de 360 meses, na Tabela SAC vai pagar ao todo, somente em juros, o valor de R$ 722.000,00. Porém, na Tabela Price vai pagar R$ 1.081,202,14, uma diferença de mais de R$ 300 mil reais apenas em juros.
Então, fica bem claro que, ao falar de financiamento imobiliário, vale muito mais a pena a Tabela SAC do que a Tabela Price.
Não caia nessa ilusão do valor da parcela inicial ser mais baixo na Tabela Price. Muita gente que olha só o valor da parcela, de fato, acaba se prejudicando muito em financiamentos por causa disso.
E quanto maior o prazo, sempre vai ser pior. Por isso, antes de financiar um imóvel estude bem sobre essas diferenças e evite cometer erros que resultem em dinheiro gasto à toa!
Para baixar a planilha e fazer as suas simulações, veja:
*Fabio Louzada é economista, cofundador e CEO da Eu me banco.
As informações são de SHZ Agência.
Ipê Investimentos
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