ARTIGO - Como ficam os financiamentos imobiliários e consórcios com o aumento da Selic?

Por Ale Boiani*

Quando fazemos um financiamento imobiliário, estamos adquirindo um compromisso de longo prazo e a juros compostos. Com o recente aumento da taxa Selic, que teve a quarta alta apenas este ano, a tendência é que os financiamentos fiquem ainda mais caros.

Segundo o Banco Central, as taxas médias do crédito imobiliário estão em torno de 7,5% ao ano, isto diante da realidade da Selic a 5,25%. Se considerarmos a estimativa de alta da taxa para 8% até o final do ano, e um spread de taxa médio de 40% (diferença entre a taxa Selic e os juros cobrados pelo banco no financiamento), voltaremos a ter taxas de financiamento em dois dígitos: acima de 11%.

A modalidade mais utilizada nos financiamentos imobiliários é a SAC (Sistema de Amortização Constante). No valor da mensalidade, está contido os juros mais o valor de amortização da dívida.

Ao financiar por um longo prazo, que é o que acontece nos financiamentos imobiliários, a amortização inicial nos dá a sensação de que a dívida não está diminuindo, e isto acontece porque os juros são sobre o saldo devedor integral, e ele acaba sendo boa parte da composição da parcela.

Em um financiamento de R$ 500 mil, por exemplo, se considerarmos uma taxa de juros mensal de 0,7%, R$ 3.500 é apenas correspondente a juros. Ou seja, se a parcela do financiamento paga pela pessoa é de R$ 5.000, o valor de R$ 1.500 está sendo reduzido da dívida total.

Neste exemplo, se considerarmos um prazo de 20 anos de financiamento, o valor total que o investidor terá pago será próximo do dobro do valor financiado, e existem algumas formas de reduzir estes juros, todas elas ligadas à antecipação de pagamentos para a redução do saldo devedor e consequentemente dos juros do financiamento.

Existem produtos no mercado que podem facilitar esta transição e ajudar na criação e constituição de patrimônio. Um deles que é muito utilizado é o consórcio.

Por ter uma taxa fixa pelo prazo integral, diferente dos juros compostos do financiamento, esta opção oferece um custo e taxa de juros bastante reduzidos.

Se considerarmos um consórcio com uma taxa total de 20% (somando seguro de vida, fundo de reserva e custos administrativos), ao invés de pagar o dobro do valor, o pagamento seria 20% a mais. Ou seja, ao invés do pagamento total ser R$ 1 milhão, passaria a ser correspondente a R$ 600 mil.

Quando o investidor compra um imóvel na planta durante o período de construção, ele não paga juros do financiamento, mas sim o INCC (Índice Nacional da Construção Civil).