Entra em vigor hoje a redução anunciada pela Caixa Econômica Federal nas taxas de juros do crédito imobiliário, para até 8,5% ao ano mais Taxa Referencial (TR). Mas a diminuição não é suficiente para recolocar a Caixa na dianteira das melhores taxas. Levantamento feito pela plataforma digital especializada em crédito imobiliário Melhortaxa de 2014 a 2019 comparando as taxas dos maiores bancos, como Caixa, Banco do Brasil, Bradesco, Itaú Unibanco e Santander, mostra que os menores juros em contratos firmados são do Bradesco (8% ao ano mais TR) e os maiores, do Banco do Brasil (9,60% ao ano mais TR).
Segundo a plataforma, os dados do estudo levam em conta os volumes dos contratos efetivamente fechados nesses bancos por intermédio da Melhortaxa, que já somam quase R$ 500 milhões.
“As taxas de contratos firmados dão uma temperatura mais real do que está sendo praticado nos bancos, já que as negociações feitas nos pedidos de financiamento imobiliário acabam resultando
muitas vezes em valores diferentes das taxas de balcão anunciadas para o grande público”, explica o cofundador da Melhortaxa, Rafael Sasso.
Ele destaca que a Caixa tinha, no passado, um papel histórico de fomentar a concorrência nesse setor, liderando a redução das taxas de crédito imobiliário. Só que, em 2017, com problemas que afetavam a disponibilidade de recursos para emprestar (funding), a Caixa deixou de colocar pressão e, naquele ano, a Selic passou a ser menor do que as taxas do crédito imobiliário, que não acompanharam o ritmo de queda da taxa básica de juros da economia, hoje em 6,5% ao ano.
Outros custos podem anular vantagem do juro menor
“O movimento da última semana dá um fôlego para a Caixa Econômica se reaproximar das ofertas dos concorrentes”, afirma Sasso. Isso é bom, mas a dica para o consumidor avaliar a melhor opção de crédito imobiliário é ficar atento não só à taxa anunciada. É preciso verificar, principalmente, o Custo Efetivo Total (CET) do empréstimo, que incluiu outros valores administrativos e seguros, alerta o empresário.
A Caixa, por exemplo, possui um dos custos de seguros no crédito imobiliário mais caros do mercado. Por isso é importante comparar também esses outros valores embutidos no custo final, afirma Sasso.
Impulso às renegociações e à portabilidade de crédito
A Melhortaxa avalia que os maiores beneficiados com as mudanças apresentadas pelo banco público são os próprios clientes que precisam renegociar seus contratos antigos.
Outro impacto deve ser na portabilidade do crédito imobiliário, que ganha ainda mais estímulo nesse momento. Essas movimentações de troca de instituição financeira nos contratos de financiamento imobiliário alcançaram mais de R$ 5,06 bilhões no ano de 2018, um crescimento total de 146% na comparação com 2017, segundo levantamento da Melhortaxa com dados do Banco Central (BC) e da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Atrelar o IPCA ao crédito imobiliário é bom ou ruim?
A Caixa Econômica Federal anunciou também a possibilidade de conceder empréstimos imobiliários com o índice de inflação IPCA como indexador. O índice seria uma alternativa à Taxa Referencial (TR), calculada pelo Banco Central, e que corrige também a caderneta de poupança.
A Melhortaxa fez um levantamento do histórico de taxas da CEF desde 2014 e simulou como seria o resultado para o comprador se a opção pelo IPCA estivesse disponível nesse período. A conclusão é de que teria sido mais caro para o tomador de crédito atrelar os valores ao IPCA.
“O IPCA é um índice de inflação mais volátil e, como o empréstimo imobiliário é algo de longo prazo, fazer essa opção pode gerar um fator de incerteza com maior risco de encarecer substancialmente esse crédito ao longo dos anos, em comparação à TR”, afirma Sasso. “Quando a Caixa detalhar melhor como ficará essa relação de juros + IPCA, o consumidor deverá ser cauteloso e fazer simulações de cenários possíveis”, explica.
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