“Não entre em um financiamento imobiliário. Em vez de pagar de três a quatro vezes o valor do imóvel que adquiriu, após 30 anos de parcelas, use o dinheiro da entrada em um investimento, pague o aluguel com seu rendimento e continue investindo mais recursos até obter o valor total para a compra de um imóvel.”
Até recentemente, esse tipo de recomendação era um consenso entre educadores e planejadores financeiros. Do ponto de vista matemático, ela faz sentido. As taxas cobradas pelos financiamentos imobiliários, apesar de menores hoje em dia, não acompanharam as sucessivas quedas da taxa básica de juros brasileira, a famosa Selic, que está atualmente na mínima histórica de 2% ao ano.
Em uma pesquisa rápida nos sites dos cinco maiores bancos brasileiros — Caixa Econômica Federal, Itaú Unibanco, Santander, Banco do Brasil e Bradesco — encontram-se taxas que variam de 6,5% a 7,99% ao ano + TR (Taxa Referencial). Isso sem levar em conta as outras tarifas que estão incluídas no Custo Efetivo Total (CET) dos financiamentos.
Porém, quando consideramos o orçamento de grande fatia da população brasileira, a existência de grandes reservas financeiras e a possibilidade de pagar aluguel e investir dinheiro ao mesmo tempo consideradas naquele cenário inicial não refletem a realidade.
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A lógica do investimento vale para pessoas de baixa renda?
Cerca de 60% da população brasileira, de acordo com a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnadc), do IBGE, tiveram uma média mensal de renda individual de R$ 928 em 2018. O valor é inferior ao salário mínimo de então, que estava em R$ 954.
O número corresponde a 54 milhões de brasileiros, para os quais a verdadeira escolha não está entre comprar ou investir, mas sim pagar o aluguel ou substituí-lo pela parcela de um financiamento. Mesmo considerando a renda média de todos os trabalhadores brasileiros que, ainda segundo a Pnadc, é de R$ 2.234, o cenário continua desfavorável.
Para essa porção da população, o planejador financeiro Carlos Castro considera que o financiamento imobiliário pode ser vantajoso. “Há muitas pessoas que não têm dinheiro guardado e têm rendas mensais comprometidas com o aluguel. Caso a prestação de um financiamento venha a substituir o valor desse aluguel, o melhor é comprar um imóvel. Pois, afinal de contas, adquire-se um patrimônio no processo”.
Em alguns casos, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) dos trabalhadores, recurso que ficaria indisponível para uso até uma eventual demissão (ou poderia ser retirado aos poucos caso a pessoa optasse pelo saque-aniversário), pode vir a ser a entrada dos imóveis. Na Caixa Econômica Federal ele pode até mesmo ser utilizado bienalmente para amortização do saldo devedor. Dessa forma, pode-se reduzir o valor das parcelas ou o tempo total do financiamento, de acordo com as necessidades e planejamento do mutuário.
“Comprar o imóvel faz sentido porque, diferentemente de um carro, que sofre depreciação de valor, ele pode, dependendo da região em que está, valorizar com o tempo”, afirma Castro.
Condições especiais
Para pessoas de baixa renda, existem ainda condições especiais de financiamento em programas governamentais, como o Casa Verde e Amarela e o Minha Casa Minha Vida. Ambos apresentam vantagens para quem ganha abaixo de R$ 2.600 por mês.
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Lançado em agosto de 2020, o Casa Verde e Amarela divide os beneficiários em três grupos. Quem ganha até R$ 2.000 fica no primeiro e tem direito a subsídios governamentais e compra financiada com taxas mais baixas de acordo com a região do imóvel.
Para as regiões sul, sudeste e centro-oeste os juros ficam entre 5% e 5,25%, ao ano, para não cotistas do FGTS, e entre 4,5% e 4,75%, ao ano, para cotistas. Já para moradores do norte e nordeste, as taxas são de 4,75% a 5% e de 4,25% a 4,5%, respectivamente. Para famílias que já possuem um imóvel, há ainda opções de crédito para regularização fundiária e melhora habitacional.
O programa oferece, ainda, taxas diferenciadas para mais duas faixas de renda. O grupo 2 compreende famílias que recebem entre R$ 2.000 e R$ 4.000 e o grupo 3 vai até os R$ 7.000. Para esses dois grupos os juros variam entre 5,25% e 8,16% ao ano.
Por sua vez, o Minha Casa Minha Vida, que existe desde 2009 e é administrado pela Caixa Econômica Federal, também trabalha com o sistema de faixas. Na primeira delas, famílias com renda de até R$ 1.800 contam com financiamentos de 120 meses e prestações mensais que variam entre R$ 80 e R$ 270.
Até a última faixa, para famílias que ganham até R$ 7.000, o que mudam são os valores dos subsídios e as taxas. Essas, porém, permanecem menores do que as encontradas em outras instituições financeiras.
Reveja seu orçamento
O planejador financeiro Carlos Castro relembra que, apesar das vantagens e independentemente da faixa de renda em que o consumidor se encontra, financiamentos imobiliários não devem comprometer mais de 30% do orçamento mensal. “Antes mesmo de começar a procurar imóveis, o ideal é que a família ou indivíduo tenha consciência do seu orçamento”.
Nesse primeiro passo, é preciso levantar e listar todas as receitas anuais da casa — incluindo salário, 13º, férias e atividades extras que sejam recorrentes — e “mensalizar” o valor, ou seja, dividir pelo número de meses do ano. “Depois, deve-se anotar todas as despesas com moradia, alimentação, transporte e lazer. Ao final desse processo descobrimos, entre receitas e despesas, qual é o saldo restante”, explica o planejador.
Caso o saldo não seja positivo, isso significa que a família gasta mais do que ganha e dificilmente poderá arcar com mais uma dívida sem antes passar por ajustes de consumo. “Evite fazer restrições e cortar certos gastos que são essenciais apenas para encaixar o financiamento. Nesses casos a matemática fecha no papel, mas na prática, não.”
Reserve recursos para emergências
Após a matemática do orçamento, outro cálculo faz-se necessário para que o financiamento imobiliário não venha a ser uma dor de cabeça no futuro. Castro explica que uma reserva de emergência deve ser construída com base no valor necessário para o pagamento dos gastos de três a seis meses da família.
O dinheiro reservado pode ser guardado na poupança ou ainda em aplicações de renda fixa que permitam o resgate com liquidez. E deve ser utilizado apenas para gastos imprevistos. “Com uma reserva de emergência e um saldo positivo no orçamento, o financiamento imobiliário é possível. Não podemos planejar o risco, mas planejamos a contingência”, finaliza ele.
